Belasting

Registratiebelasting

Artikel

Art. 2.9.4.2.1, § 3 VCF en art. 3.6.0.0.6, §3 VCF

Voorwerp betwisting

Klein beschrijf - causaal verband - geen vervreemding binnen termijn van 1 jaar - datum authentieke akte - geen bewijs van overmacht

Rechtbank of Hof

Rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent

Plaats

Gent

Rolnummer

17/3619/A

Datum uitspraak

11 maart 2019

Status

Definitief

 

Klein beschrijf - causaal verband - geen vervreemding binnen termijn van 1 jaar - datum authentieke akte - geen bewijs van overmacht

Samenvatting

Bij akte verleden op 3 maart 2016 kochten de belastingplichtigen een woonhuis B.

De belastingplichtigen vroegen om de toepassing van het verlaagd tarief overeenkomstig artikel 2.9.4.2.1, §1 VCF (klein beschrijf) en verklaarden dat de voorwaarden hiervoor waren vervuld.

Zij verklaarden tevens dat zij nog een ander onroerend goed A bezaten en betreffende dit onroerend goed verklaarden zij:

"De koper verklaart dot het niet zijn bedoeling is om voormeld goed sub 3° en/of 4° samen met het nieuw aangekochte goed te behouden omdat het nooit de bedoeling is geweest meer don een onroerend goed te bezitten en de gelden van de verkoop zullen aangewend worden tot terugbetaling van het overbruggingskrediet aangegaan voor de aankoop van het bij deze aangekochte goed.

Tot behoud van het verlaagd tarief verbindt eiser zich ertoe:

(...)

2° Om het hierboven sub 3° en/of 4° vermeld onroerend goed binnen een redelijke termijn en uiterlijk binnen het jaar vanaf heden volledig en onder bezwarende titel te vervreemden".

Bij akte van 23 maart 2017, verkochten de belastingplichtigen het onroerend goed A.

Op 9 mei 2017 wordt aan eerste belastingplichtige een aanslagbiljet in de registratiebelasting inzake aanslagjaar 2016 gestuurd. Het gaat met name om het feit dat er geen verkoop was binnen het jaar van het onroerend goed A.

Inzake de verlaagde registratierechten stelt de rechtbank vast dat de akte van het onroerend goed A werd verleden op 23 maart 2017. Het is op dit ogenblik dat de koper het eigendomsrecht verkrijgt. Dit werd ook zo gestipuleerd in de onderhandse overeenkomst. Des te meer daar in de onderhandse overeenkomst een opschortende voorwaarde werd opgenomen, met name het verkrijgen van een hypothecair krediet. Indien de koper geen hypothecair krediet zou verkrijgen zou er helemaal geen eigendomsoverdracht zijn. De rechtbank deelt dan ook niet de zienswijze van de belastingplichtigen dat de datum, als begindatum van de termijn van een jaar, begint te Iopen vanaf de ondertekening van de onderhandse overeenkomst.

De rechtbank is van oordeel dat de eigendomsoverdracht heeft plaats gevonden op 23 maart 2017 bij het verlijden van de notariële akte. Dit is buiten de termijn van een jaar na het verlijden van de aankoopakte inzake het onroerend goed B. Het verlijden van deze notariële akte heeft immers plaats gevonden op 3 maart 2016.

De belastingplichtigen hebben dus niet voldaan aan de voorwaarde van artikel 3.12.3.0.1, §3, eerste lid VCF zodat zij niet van het verlaagd tarief (5%) kunnen genieten.

Inzake de door belastingplichtigen ingeroepen overmacht stelt de rechtbank dat overmacht verwijst naar een situatie van een onmogelijkheid tot handelen. De rechtbank stelt vast dat belastingplichtigen geen stukken neerleggen van wat zij louter beweren. Er ligt geen enkel stuk voor waaruit blijkt dat de notaris eventueel een fout zou gemaakt hebben bij het verlijden van de notariële akte.

De belastingplichtigen bewijzen niet dat zij alle mogelijke inspanningen hebben geleverd om een oplossing te zoeken voor eventuele problemen die gerezen zouden zijn naar aanleiding van het verlijden van de notariële akte overeenkomstig het principe van de 'goede huisvader'. De belastingplichtigen dienen immers op te treden als normale vooruitziende en zorgvuldige personen. Het vooruitziendheidsprincipe betekent dat men in redelijkheid zich de nadelige gevolgen van zijn handelen probeert in te schatten. Het zorgvuldigheidsprincipe betekent dat men nadelige gevolgen probeert te voorkomen door de gepaste voorzorgsmaatregelen te nemen. Geen enkel bewijs ligt hiervan voor, het blijft bij loutere beweringen. De rechtbank blijft zelfs totaal in het ongewisse welke feiten zouden verwijzen naar overmacht.

De rechtbank deelt de zienswijze van Vlabel; vermits geen enkele bepaling in de onderhandse (verkoop)overeenkomst is opgenomen die verwijst naar de noodzaak om de notariële akte zeer snel te verlijden. Dit aspect is blijkbaar over het hoofd gezien door belastingplichtigen op 9 februari 2017 vermits de termijn van een jaar slechts drie weken verwijderd lag. De belastingplichtigen hebben nagelaten op te treden als normale vooruitziende en zorgvuldige personen. Des te meer daar de notaris zeer snel heeft gehandeld daar de notariële akte reeds werd verleden op 23 maart 2017, daar waar de notaris een wettelijke termijn heeft van vier maanden om een akte te verleden. Hetgeen trouwens ook werd opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat de belastingplichtigen volstrekt falen in hun bewijslast van overmacht.