Wijzigingen verkooprecht vanaf 1 juni 2018

Enkele aspecten van het verkooprecht worden grondig hervormd. Deze hervormingen hebben impact op de informatie op deze webpagina; de wijzigingen zijn duidelijk herkenbaar en cursief weergegeven.

De hervorming is van toepassing op verkopen van onroerende goederen waarvoor de verkoopovereenkomst vanaf 1 juni 2018 wordt gesloten. Hoewel het sluiten van de koopovereenkomst soms een feitenkwestie is, gebeurt dat in de meeste gevallen door het akkoord tussen koper en verkoper in de zogenaamde "compromis". De datum van notariële akte is daarbij dus niet bepalend. Akten die voor 1 juni bij de notaris zijn verleden, blijven uiteraard vallen onder de toepassingen van de wetten zoals ze op het moment van het verlijden van de akte van kracht waren, zelfs als er een opschortende voorwaarde opgenomen is die pas na 1 juni wordt vervuld.

Een kort overzicht van alle wijzigingen is opgenomen op Wijzigingen verkooprecht vanaf 1 juni 2018

Klein beschrijf

Wijzigingen voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 juni 2018

Het zogenaamde klein beschrijf wordt volledig vervangen door de gunstregeling voor aankoop van de enige gezinswoning. Als u in het verleden heeft genoten van het klein beschrijf, moet u wel aan de voorwaarden blijven voldoen om de vermindering definitief te behouden. De naleving van de voorwaarden blijft de Vlaamse Belastingdienst ook actief controleren.

 

Tarief

De koper van een bescheiden woning of van een perceel bouwgrond waarop een bescheiden woning wordt gebouwd in het Vlaams Gewest moet slechts 5% registratierechten op de aankoopsom betalen indien hij en zijn eventuele medekopers aan een aantal voorwaarden voldoen.

 

Formaliteiten

In de akte of in een door de koper voor waar bevestigde en ondertekende verklaring onderaan de akte, moet:

  • de toepassing van het verminderd tarief uitdrukkelijk worden gevraagd;
  • uitdrukkelijk worden vermeld dat de voorwaarden om het gunsttarief te kunnen genieten, vervuld zijn;
  • uitdrukkelijk worden vermeld dat aan de verplichtingen om het gunsttarief te behouden, zal worden voldaan.

 

Voorwaarden

Aan alle volgende voorwaarden moet voldaan worden om van het gunstregime bescheiden woning of bouwgrond voor een bescheiden woning te kunnen genieten:

1. het aangekochte goed mag slechts een beperkt (niet geïndexeerd) kadastraal inkomen hebben.

Dit maximale KI wordt verhoogd in functie van het aantal kinderen dat de koper op de datum van verkrijging ten laste heeft. Er wordt geen rekening gehouden met al verwekte maar ongeboren kinderen.

Kinderen die aan beide ouders werden toegewezen (co-ouderschap) kunnen door beide ouders ten laste worden genomen.

De verhoging geldt enkel voor de aankoop van een woning, en niet voor bouwgronden.

KADASTRAAL INKOMEN

BEDRAG

VERHOGING WEGENS KINDERLAST

Aard van het onroerend goed

maximum KI

3-4

5-6

≥ 7

Woning

745

845

945

1.045

Bouwgrond

323

nvt

nvt

nvt

Het totaal (niet-geïndexeerd) K.I. van het verkregen goed en van de goederen die de koper en zijn echtgenoot op dat ogenblik reeds in eigendom bezitten, mag evenmin de hiervoor vermelde maxima overschrijden tenzij u die goederen:

◦ ofwel in blote eigendom geërfd hebt van bloedverwanten in opgaande lijn (bijvoorbeeld een ouder of grootouder);

◦ ofwel in volle of blote eigendom geërfd hebt van bloedverwanten in opgaande lijn én het kadastraal inkomen van de goederen die u in volle eigendom bezit maximum 25% bedraagt van bovenstaande grenswaarden (dus, als u geen kinderen ten laste hebt: 80,75 euro voor bouwgrond en 186,25 euro voor een woning).

2. het moet gaan om de aankoop van de eigendom van een woning;

3. de koper of zijn echtgeno(o)t(e) mogen niet reeds voor het geheel in volle eigendom of in blote eigendom eigenaar zijn van een onroerend goed dat voor bewoning bestemd is. U mag wel een woning bezitten die werd geërfd van een bloedverwant in de opgaande lijn.

Opmerking: Vervreemding van onroerend bezit binnen het jaar

Als de koper op het moment van de aankoop nog eigenaar is van een onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of is bestemd, kan hij in de volgende gevallen toch onmiddellijk het gunsttarief van 5% bekomen:

  • als hij zich er toe verbindt om het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de akte van verkrijging volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en hij aantoont dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging van de nieuwe woning;

  • als het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de akte van verkrijging, minnelijk of gedwongen, wordt onteigend;

Opmerking: Gelijktijdige aankoop

Als u twee woningen tegelijkertijd aankoopt, kan u voor één van de twee woningen van het verlaagd tarief genieten. Met het K.I. van de gelijktijdig aangekochte woning wordt dan geen rekening gehouden.

Ook bij een gelijktijdige aankoop van een woning en een garage, waardoor het maximum K.I. wordt overschreden, kan u voor de woning nog genieten van het klein beschrijf.

4. de koper van de bescheiden woning of zijn echtgeno(o)t(e) zal zijn inschrijving in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister moeten bekomen op het adres van de aangekochte woning. Deze inschrijving moet gebeuren binnen een termijn van 3 jaar te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte van verkrijging en tenminste 3 jaar zonder onderbreking behouden blijven (= voorwaarde tot behoud van het verlaagd tarief).

 

Gevolgen van het niet voldoen aan de voorwaarden tot behoud van het gunstregime

Als de voorwaarde tot behoud van het tarief niet wordt nageleefd, zijn de kopers, behalve bij overmacht, naast de aanvullend rechten (5%) hoofdelijk gehouden tot betaling van een belastingverhoging van 20% van de aanvullende rechten. (zie: Gevolgen en belastingverhogingen bij het verlies van een gunstregime)

Klein beschrijf bij aankoop (nieuwbouw)woning

Ook bij de aankoop van een (nieuwbouw)woning bestaat de mogelijkheid om te genieten van het verlaagd tarief voor bescheiden woningen indien het verkooprecht wordt geheven op de grondwaarde. Ook in dat geval wordt de akte voor de grondwaarde geregistreerd tegen het gewone tarief van 10%. Wanneer achteraf blijkt dat het kadastraal inkomen van de opgerichte woning het bepaalde maximum niet overschrijdt en aan de andere voorwaarden inzake onroerend bezit is voldaan, wordt wat boven het verlaagde tarief werd geheven, teruggegeven. Hiertoe moet u een uittreksel uit de kadastrale legger voorleggen dat werd afgeleverd na de vaststelling van het KI van het gebouwde huis.

Klein beschrijf bij aankoop bouwgrond

Ook de aankoop van een perceel bouwgrond in het Vlaamse Gewest gelegen kan genieten van het verlaagd tarief van 5% indien hierop een bescheiden woning wordt gebouwd. Het verlaagde tarief wordt niet onmiddellijk toegepast. De akte van aankoop van het perceel bouwgrond wordt geregistreerd tegen het gewone tarief van 10%. Wanneer achteraf blijkt dat het kadastraal inkomen van de opgerichte woning het bepaalde maximum niet overschrijdt en aan de andere voorwaarden inzake onroerend bezit is voldaan, wordt wat boven het verlaagde tarief werd geheven, teruggegeven. Hiertoe moet u een uittreksel uit de kadastrale legger voorleggen dat werd afgeleverd na de vaststelling van het KI van het gebouwde huis.

Zie ook:

Vermindering voor bescheiden woning

Als de eigenaar zelf woont in zijn woning die een laag kadastraal inkomen heeft, wordt een vermindering van de onroerende voorheffing voor bescheiden woning toegekend op het aanslagbiljet.

Aankoop bescheiden woning

Teruggave van te veel geheven registratierechten