Waardering overeengekomen waarde verkooprecht

Standpunt nr. 15014 dd. 02.02.2015

Art. 2.9.3.0.1. VCF


 

De omstandigheid dat de verkoper zich een persoonlijk recht van genot op het verkochte goed voorbehoudt, terwijl de koper op een vroeger tijdstip dan dat van zijn ingenottreding  de prijs moet betalen, is een bij de prijs te voegen last in de zin van artikel 2.9.3.0.1, §1 VCF. De geldwaarde van deze last moet door de partijen in de akte op realistische wijze worden geschat. Er wordt geen rekening gehouden met deze last (en hij moet dan ook niet worden geschat) indien het verschil tussen de datum van ingenottreding van de koper en die van de betaling van de prijs niet meer dan één maand bedraagt. Er wordt evenmin een last gezien in de betaling van een voorschot, op voorwaarde dat dit “normaal” (max. 10% van de prijs) kan worden genoemd.

Indien de hierboven vermelde schatting ontbreekt, zal aan de notaris een aanvullende verklaring worden gevraagd bij toepassing van artikel 3.13.1.2.1, 1ste lid VCF. Indien de notaris niet of niet tijdig reageert op dit verzoek, zal het bedrag van de last op maandbasis ambtshalve worden begroot op 4% x 1/12 van de verkoopwaarde van het goed in volle eigendom.

Opmerking: Er werd gekozen voor 4% omdat dit als resultaat een realistische doch niet te overdreven “huurwaarde” geeft.

 

Nota:

Vergelijking vroeger art. 168 W. Reg. / huidig art. 3.13.1.2.1, 1ste lid VCF (verschaffen van aanvullende verklaringen):

In het huidige art. is er sprake van “is verplicht (…) op haar verzoek”, dit was niet het geval voor het oude artikel, waar er enkel stond “is ertoe gehouden”, zonder dat er sprake was van een “verzoek”.

In de praktijk ging het vroeger echter meestal om aanvullende verklaringen die werden gedaan na een verzoek van de ontvanger.

 

Verkoop met btw

Indien er een verkoop gebeurt waarbij de gebouwen onderworpen zijn aan de btw maar de grond aan het verkooprecht, wordt het verkooprecht geheven over de overeengekomen waarde van de grond (prijs + lasten) met als minimum de verkoopwaarde van de grond. De verkoopwaarde van de grond moet dus desgevallend in een aparte profisco verklaring in de akte worden vermeld.

Blijkt uit de akte niet welke lasten behoren bij het gebouw en welke bij de grond, dan moet aan de notaris een aanvullende verklaring worden gevraagd.

 

Opmerking:  zie ook het standpunt nr. 15055  ‘Compromis – Voorschot hoger dan 10% - Last’

 

--------

publicatie op 03.03.2015