Opmaken van een basisakte vóór de oprichting van het gebouw

Standpunt nr. 16027 dd. 21.03.2016

Artt. 2.9.1.0.1 en 2.10.1.0.1 VCF


 

Indien er een basisakte wordt opgemaakt voor een grond waarop nog geen gebouw is opgericht of in oprichting is, zal Vlabel de volgende regels toepassen.

 

  • Eerste mogelijkheid: er is nog geen onverdeeldheid op het ogenblik van het opmaken van de basisakte

Indien er een basisakte wordt opgemaakt op het ogenblik dat er nog geen onverdeeldheid is, heeft de basisakte een louter beschrijvend karakter en valt ze niet onder de toepassing van de registratiebelasting. De aanhechting van de gemene delen aan de onderscheiden privatieve kavels heeft dan plaats door de werking van de natrekking.

Voorbeeld

A bezit een perceel grond waarop een appartementsgebouw zal worden opgetrokken. Er wordt een basisakte opgemaakt met het oog op de oprichting van een gebouw en de verkoop van privatieve kavels. Op deze basisakte is geen registratiebelasting verschuldigd.

 

  • Tweede mogelijkheid: er bestaat reeds een gewone onverdeeldheid

Indien verschillende eigenaars, die gewoon in onverdeeldheid zijn m.b.t. een perceel grond, een basisakte laten opmaken met het oog op de oprichting van een gebouw, moet het volgende onderscheid worden gemaakt.

Eerste hypothese

De onverdeelde aandelen, die de deelgenoten bezitten in de grond, worden niet gewijzigd. In dat geval is er geen registratiebelasting verschuldigd.

Voorbeeld

A, B, C en D bezitten een perceel grond in onverdeeldheid, elk voor 1/4.

Er wordt een basisakte opgemaakt waarbij aan elke eigenaar één privatieve kavel en 250/1000 in de gemene delen worden toegekend. Hierop is geen registratiebelasting verschuldigd.

Tweede hypothese

Er vindt wel een verschuiving plaats van de onverdeelde delen die de deelgenoten bezitten.

In dat geval is er registratiebelasting verschuldigd op de overgedragen delen in de grond. De toepasselijke registratiebelasting is in principe het verdeelrecht, doch als de verkrijgende deelgenoot de hoedanigheid heeft van “derde-verkrijger”, is het verkooprecht verschuldigd.

Voorbeeld

A, B, C en D bezitten een perceel grond in onverdeeldheid, elk voor 1/4.

Er wordt een basisakte opgemaakt waarbij aan elke eigenaar één privatieve kavel wordt toegekend en

  • aan A en B elk 300/1000 gemene delen
  • aan C en D elk 200/1000 gemene delen

Indien A en B geen “derde-verkrijgers” zijn, is het verdeelrecht verschuldigd op 100/1000.

Hebben A en B wel de hoedanigheid van “derde-verkrijger”, dan is het verkooprecht verschuldigd op 100/1000.

 

--------------

  • publicatie op 05.04.2016