Bezwaar en ambtshalve ontheffing bij ABS schatting en experten-schatting

Standpunt nr. 20024 dd. 25.05.2020, publicatie op 09.06.2020

Artt. 3.3.1.0.9, 3.3.1.0.9/1, 3.6.0.0.1, 3.6.0.0.4. VCF


 

Wanneer de waarde van een onroerend goed is bepaald via een ABS of een experten-schatting, kan de belastingschuldige in bezwaar gaan tegen deze waarde binnen de gewone bezwaartermijn (zie ook SP 19051).

Daarnaast is het ook mogelijk om een ambtshalve ontheffing te vragen op basis van artikel 3.6.0.0.1 VCF. De verkoop tegen een lagere prijs kan beschouwd worden als een nieuw feit dat niet eerder kon worden voorgelegd.

De lagere verkoopprijs is maar één van de argumenten om de overbelasting aan te tonen. De verkoop tegen een lagere prijs is immers slechts een van de te onderzoeken argumenten in de procedure ambtshalve ontheffing. Er moet vervolgens nog verder onderzocht worden of de vraag gegrond is en of er effectief sprake is van een overbelasting.

De verkoopprijs moet m.a.w. representatief zijn voor de waarde op datum van het overlijden. Als richtlijn wordt daarom gehanteerd dat de verkoop moet hebben plaatsgevonden binnen een termijn van 2 jaar na het overlijden. Dit naar analogie met de oude tolerantie in verband met de meerwaarde van een onroerend goed.

 

Procedure

In de aanvraag tot ambtshalve ontheffing moet er duidelijk kunnen aangetoond worden dat de verkoopprijs overeenkomt met de normale verkoopwaarde van het onroerend goed.

Dit kan door aan te tonen dat:

1. Het goed op een normale wijze te koop werd aangeboden met voldoende publiciteit en gedurende een voldoende lange periode, rekening houdend met het goed en met de marktsituatie.

Er kan hierbij gebruik gemaakt worden van de publicatiegeschiedenis op websites, in de pers, een contract met een makelaar, …

2. Het goed op datum van overlijden (datum die als referentie werd genomen voor de bindende schatting door VLABEL of voor de experten-schatting) hetzelfde was of zich in dezelfde toestand bevond als op datum van verkoop.

Er zijn tal van voorbeelden die een verkoopprijs negatief kunnen beïnvloeden zoals een schouwbrand, stormschade, een aanpalende woning die als café werd ingericht, plannen voor de bouw van een verbrandingsoven in de buurt, bijzondere bepalingen in de verkoopakte zoals de vestiging van een erfdienstbaarheid, een prijsdaling op de vastgoedmarkt, ….

Het spreekt voor zich dat als dergelijke elementen niet aanwezig waren op datum van overlijden en ze bijgevolg ook op het ogenblik van de bindende schatting door VLABEL of op het ogenblik van de experten-schatting niet in overweging konden worden genomen, ze geen reden zullen zijn om de waardering te herzien aangezien de verkoopwaarde op datum van overlijden steeds het referentiepunt blijft.

Ook is het belangrijk dat het onroerend goed dat verkocht werd en het onroerend goed dat het voorwerp uitmaakte van de bindende schatting of een experten-schatting identiek is.  

Werd bijvoorbeeld een deel van de tuin niet mee verkocht maar werd deze tuin wel integraal meegenomen bij de bindende schatting of de experten-schatting dan is een lagere verkoopprijs een logisch gevolg en bijgevolg geen reden om de initiële waardering aan te passen.

Er kan hiervoor gebruik gemaakt worden van foto’s genomen bij de verkoop en kopieën van de voorlopige verkoopovereenkomst en de verkoopakte.

Voormelde elementen zijn voor de administratie essentieel om de aanvraag tot ambtshalve ontheffing te beoordelen. Net zoals bij de bindende schatting zelf zal de administratie bij het herbekijken van uw dossier bovendien ook rekening houden met relevante vergelijkingspunten.

 

-------------

  • aangevuld met experten-schatting op 25.05.2020, publicatie op 09.06.2020
  • aangevuld met 'Procedure' op 27.04.2020, publicatie op 11.05.2020
  • oorspronkelijk standpunt van 30.03.2020, publicatie op 16.04.2020