Basisvoorwaarden voor de verkrijging van de verlaagde tarieven van 7%, 6% en 1% voor de eigen woning

Standpunt nr. 18044 dd. 09.11.2020

Artt. 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12 en 2.9.4.2.14 VCF


 

A. Artt. 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12 en 2.9.4.2.14 VCF

 

Om aanspraak te kunnen maken op de verlaagde tarieven voor de eigen woning moet aan de volgende basisvoorwaarden zijn voldaan:

  1. De koper moet een natuurlijk persoon zijn.
  2. Het moet gaan om een zuivere aankoop.
  3. De geheelheid volle eigendom moet worden verkregen.
  4. Het moet gaan om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden.
  5. Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn, met dien verstande dat het zgn. causaal verband kan worden ingeroepen.
     

1. De koper moet een natuurlijk persoon zijn

Deze voorwaarde wordt beoordeeld voor elke koper afzonderlijk.

Bij een aankoop door een natuurlijk persoon samen met een vennootschap van de geheelheid volle eigendom, kan de koper-natuurlijk persoon aanspraak maken op het tarief van 7% indien ook aan alle andere voorwaarden is voldaan.

Standpunt 17005 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.

2. Zuivere aankoop

Er is vereist dat de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.

Een verkrijging, die weliswaar onder de toepassing van het verkooprecht valt, maar die burgerrechtelijk gezien niet voldoet aan de definitie van een koop in de enge zin, komt bijgevolg niet in aanmerking voor de toepassing van de verlaagde tarieven.

Dit is onder meer het geval voor een ruil, een verkrijging onder bezwarende titel die anders wordt vergoed dan met een prijs in geld en een verkrijging van onverdeelde delen zoals bedoeld in artikel 2.9.1.0.7 VCF.

Standpunt 16071 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.

3. Verkrijging van de geheelheid volle eigendom

De verkrijging moet slaan op de geheelheid volle eigendom, door één of door verschillende verkrijgers.

a. Voorbehoud van een zakelijk genotsrecht door de verkoper

Voor de toepassing van de verlaagde tarieven geldt de vereiste dat de koper de geheelheid volle eigendom moet verkrijgen.

De regelgeving is duidelijk en is niet vatbaar voor interpretatie.

Bijgevolg verhindert een voorbehoud van een zakelijk genotsrecht – zelfs gedeeltelijk – de toepassing van de verlaagde tarieven. Dit blijft zo, zelfs al wordt het verkooprecht geheven op de waarde van de volle eigendom bij toepassing van art. 2.9.3.0.5 VCF.

De verkrijging van enkel de opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de meegaande grond, wordt gezien als een verkrijging voor de geheelheid volle eigendom van de woning en kan dus in aanmerking komen voor de nieuwe verlaagde tarieven.

b. Gesplitste aankoop

Indien, bij een en dezelfde akte, de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik aankoopt, kan het verlaagd tarief worden toegepast voor de koper(s) die een natuurlijk persoon is (zijn) en voor zover voldaan is aan de andere voorwaarden.

Standpunt 16041 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dit verschil dat niet vereist is dat alle kopers aan de voorwaarden voldoen.

c. Verkrijging door verschillende personen

Als twee verkrijgende partijen samen, in dezelfde akte, de volledige volle eigendom van de woning verkrijgen, is het niet noodzakelijk dat beide overdrachten dezelfde rechtsaard hebben.

De verkrijger van wie de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop, en die ook aan de andere voorwaarden voldoet, kan aanspraak maken op een verlaagd tarief.

Standpunt 15079 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dat verschil dat enkel de verkrijger die een zuivere aankoop doet van het verlaagd tarief kan genieten.

d. Verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid volle eigendom

Een verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid eigendom kan enkel in aanmerking komen voor de toepassing van een verlaagd tarief als de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.

Volgende situaties komen dus in aanmerking:

  • Aankoop van het vruchtgebruik door de blote eigenaar, als deze verkrijging aan het verkooprecht is onderworpen
  • Gelijktijdige verkrijging waarbij persoon A een onverdeeld deel aankoopt (toepassing van het verkooprecht) en persoon B, die reeds een onverdeeld deel bezit, het resterende onverdeeld deel bij verkrijgt (toepassing van het verdeelrecht). A kan aanspraak maken op het verlaagd tarief van het verkooprecht
  • Verkrijging van de geheelheid volle eigendom van een woning, gedeeltelijk bij schenking en gedeeltelijk door aankoop.

Volgende situaties komen echter niet in aanmerking:

  • De verkrijging van het resterende onverdeeld deel door een persoon die reeds een onverdeeld deel bezit. Het gaat hier immers niet om een zuivere aankoop, zelfs al valt deze verkrijging onder de toepassing van het verkooprecht (art. 2.9.1.0.7 VCF).
  • De verkrijging van een onverdeeld deel door een persoon van wie de echtgenoot of partner het andere onverdeeld deel reeds bezit. Het gaat hier immers niet om een gelijktijdige verkrijging van de geheelheid door een of meer verkrijgers.
  • De realisatie van een beding van aanwas waarop het verkooprecht verschuldigd is. Een dergelijke verkrijging is immers geen zuivere aankoop.

Er kan zich ook volgende situatie voordoen:

Persoon X bezit reeds een onverdeeld deel (door schenking). Vervolgens kopen X en Y het resterende onverdeeld deel aan:

  • Y komt wel in aanmerking voor het verlaagd tarief;
  • X (derde-verkrijger) komt niet in aanmerking voor het verlaagd tarief.

e. Huurkoop

Een huurkoop is een koopcontract waarbij de koper zich de eigendom op het verkochte goed voorbehoudt tot de koper alle “huurtermijnen” heeft voldaan.

Als de koper uiteindelijk wel degelijk de geheelheid volle eigendom zal verkrijgen, kan het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF worden ingeroepen, op voorwaarde dat de koper ook aan alle andere voorwaarden voldoet.

 

4. Verkrijging van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden

Voor dit onderwerp wordt verwezen naar SP 20052.

 

5. Verhinderend onroerend bezit en causaal verband

Voor de toepassing van het verlaagd tarief van verkooprecht zoals voorzien in art. 2.9.4.2.11 of 2.9.4.2.12 VCF, mag de verkrijger op datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond mag zijn.

De eigendom van enig onroerend goed dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon (cf. de definitie van het begrip woning in artikel 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief.

Een koper, die op datum van de authentieke aankoopakte onder de uitsluitingsregel valt, kan toch onmiddellijk aanspraak maken op het tarief van 7% als hij de zgn. tolerantie voor causaal verband inroept.

a. Bezit vakantiehuisje of chalet

Het bezit van een caravan, chalet vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).

b. Causaal verband voor twee woningen

Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) twee verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat beide woningen binnen de gestelde termijn van één jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en beide vervreemdingen.

Standpunt 16089 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.

c. Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure

Indien een echtgenoot, tijdens de echtscheidingsprocedure, een woning aankoopt, met tussenkomst van de andere echtgenoot doch met de bedoeling dat het aangekochte goed eigen wordt van zodra de echtscheiding is uitgesproken, verhindert het feit dat de echtgenoten nog een gemeenschappelijke woning bezitten de onmiddellijke toepassing van het verlaagd tarief.

Na het uitspreken van de echtscheiding kan er toepassing van het verlaagd tarief worden gevraagd via een teruggave op grond van artikel 3.6.0.0.1 VCF. De teruggave is gesteund op het feit dat de echtscheiding terugwerkt en dat de betrokken koper, rekening houdend met deze terugwerkende kracht, op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar was van de geheelheid van de volle eigendom van een andere woning, achteraf bekeken.

Standpunt 15097/2 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.

d. Berekening van de termijn van één jaar

De termijn van één jaar wordt in principe berekend vanaf de datum van de authentieke akte van de nieuwe aankoop tot de datum van de authentieke akte van vervreemding van het verhinderend onroerend bezit. Mocht deze laatste datum buiten de termijn van één jaar liggen, dan mag de belastingplichtige bewijzen dat de overeenkomst van vervreemding wel binnen de termijn van één jaar werd gesloten.

e. Niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit

Er wordt een verlaagd tarief aangevraagd voor de aankoop van een bescheiden woning. Hiertoe verbindt men zich ertoe ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of is bestemd, uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging volledig en ten bezwarende titel te vervreemden.

Indien deze vervreemding niet tijdig gebeurt, is er een belastingverhoging van 20 % verschuldigd (art. 3.18.0.0.11, eerste lid, 7°/1, 7°/3 en 7°/6).

f. Inroepen overmacht voor niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit

Overmacht kan worden aanvaard bij niet tijdige causale vervreemding indien de verkopers aantonen dat ze alles in het werk hebben gesteld om de verhinderende woning tijdig te verkopen, maar dat er zich een onvoorziene gebeurtenis heeft voorgedaan die onafhankelijk is van hun wil waardoor de koop niet tijdig werd gesloten (bv. de koop is afgesprongen door de schuld van de kopers).

g. Aankoop van woning op eerder aangekochte grond

Het verlaagd tarief kan niet toegepast worden op de aankoop van een woning op een grond die voordien reeds aangekocht werd door dezelfde koper. De eigendom van de grond sluit de koper van de woning uit van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).

h. Studentenhuizen/studentenkamer

De eigendom van een studentenhuis of een studentenkamer dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon, ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is, vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).

i. Handelshuis

Een zelfstandige wooneenheid boven een handelshuis, dat al of niet samen met het handelshuis gekadastreerd is, is een verhinderde eigendom voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).

 

B. Art. 2.9.5.0.5 VCF

 

Om aanspraak te kunnen maken op de vermindering voor de enige eigen bescheiden woning, mag de belastbare grondslag van de verkrijging in het totaal niet meer bedragen dan:

  • € 200.000 in het algemeen
  • € 220.000 als de woning gelegen is in een van de Vlaamse kernsteden of in een van de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel.

 

De grensbedragen van € 200.000 en € 220.000 moeten worden beoordeeld volgens de belastbare grondslag die voor de taxatie van de volledige verkrijging in aanmerking wordt genomen.

Wanneer slechts een onverdeeld deel wordt gekocht moet men kijken naar de volledige verkrijging, dus niet enkel het aangekochte gedeelte maar ook het geschonken gedeelte indien het over een gemengde verkrijging gaat.

Wanneer de opstallen (woning) worden gekocht en de grond wordt geschonken, moet men ook hier kijken naar de volledige verkrijging, dus niet enkel de aangekochte opstallen maar ook de geschonken grond.

Wanneer echter enkel de opstallen (woning) worden aangekocht, zonder dat de meegaande grond eveneens wordt verkregen, betekent dit dat énkel naar de opstallen dient gekeken te worden m.o.o. de vermindering in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF .

 

Volgende situaties kunnen zich bv. voordoen:

  • Persoon X koopt de helft van een woning in volle eigendom van zijn vader, de andere helft van de woning wordt gelijktijdig door de vader geschonken aan persoon X. De volledige verkrijging heeft betrekking op de volledige woning. De belastbare grondslag die voor de taxatie van de verkrijging en dus voor art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van de volledige woning.
  • Persoon X koopt de opstallen (woning) in volle eigendom, zonder de grond. Tegelijkertijd wordt bijgevolg een opstalrecht gevestigd dat aanleiding geeft tot de heffing van het federaal recht. De volledige verkrijging heeft enkel betrekking op de opstallen en niet op de grond. De belastbare grondslag die voor de taxatie van de verkoop en dus in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van enkel de opstallen.
  • Persoon X koopt de opstallen (woning) in volle eigendom van zijn vader, de grond wordt gelijktijdig aan persoon X door zijn vader geschonken. De volledige verkrijging heeft hier betrekking op de grond en opstallen. De belastbare grondslag die voor de taxatie van de registratiebelasting en dus in toepassing van art. 2.9.5.0.5 VCF in aanmerking wordt genomen is de overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van de opstallen en de grond.
  • Persoon X koopt een chalet in een bungalowpark waar de grond nooit mee gekocht wordt. De volledige verkrijging heeft enkel betrekking op de chalet, zonder de grond. De overeengekomen waarde of minstens de verkoopwaarde van enkel de chalet zonder de grond wordt in aanmerking genomen.

 

--------

  • Toevoeging van punt 3e op 09.11.2020, publicatie op 01.12.2020
  • Aanvulling van punt 3a en toevoeging van titel B op 26.10.2020, publicatie op 10.11.2020
  • Punt 4 werd geïntegreerd in SP 20052 dd. 13.07.2020, publicatie op 25.09.2020
  • Aanvulling bij hoofdstuk 3d, publicatie op 28.04.2020
  • wijzigingen aan hoofdstuk 5, publicatie op 31.03.2020
  • 3.d. aangevuld op 18.09.2018, publicatie op 01.10.2018