Basisvoorwaarden voor de verkrijging van de verlaagde tarieven van 7%, 6% en 1% voor de eigen woning

Standpunt nr. 18044 dd. 14.04.2020

Artt. 2.9.4.2.11, 2.9.4.2.12 en 2.9.4.2.14 VCF


 

Om aanspraak te kunnen maken op de verlaagde tarieven voor de eigen woning moet aan de volgende basisvoorwaarden zijn voldaan:

  1. De koper moet een natuurlijk persoon zijn.
  2. Het moet gaan om een zuivere aankoop.
  3. De geheelheid volle eigendom moet worden verkregen.
  4. Het moet gaan om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden.
  5. Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn, met dien verstande dat het zgn. causaal verband kan worden ingeroepen.
     

1. De koper moet een natuurlijk persoon zijn

Deze voorwaarde wordt beoordeeld voor elke koper afzonderlijk.

Bij een aankoop door een natuurlijk persoon samen met een vennootschap van de geheelheid volle eigendom, kan de koper-natuurlijk persoon aanspraak maken op het tarief van 7% indien ook aan alle andere voorwaarden is voldaan.

Standpunt 17005 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.

2. Zuivere aankoop

Er is vereist dat de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.

Een verkrijging, die weliswaar onder de toepassing van het verkooprecht valt, maar die burgerrechtelijk gezien niet voldoet aan de definitie van een koop in de enge zin, komt bijgevolg niet in aanmerking voor de toepassing van de verlaagde tarieven.

Dit is onder meer het geval voor een ruil, een verkrijging onder bezwarende titel die anders wordt vergoed dan met een prijs in geld en een verkrijging van onverdeelde delen zoals bedoeld in artikel 2.9.1.0.7 VCF.

Standpunt 16071 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.

3. Verkrijging van de geheelheid volle eigendom

De verkrijging moet slaan op de geheelheid volle eigendom, door één of door verschillende verkrijgers.

a. Voorbehoud van een zakelijk genotsrecht door de verkoper

Voor de toepassing van de verlaagde tarieven geldt de vereiste dat de koper de geheelheid volle eigendom moet verkrijgen.

De regelgeving is duidelijk en is niet vatbaar voor interpretatie.

Bijgevolg verhindert een voorbehoud van een zakelijk genotsrecht – zelfs gedeeltelijk – de toepassing van de verlaagde tarieven. Dit blijft zo, zelfs al wordt het verkooprecht geheven op de waarde van de volle eigendom bij toepassing van art. 2.9.3.0.5 VCF.

b. Gesplitste aankoop

Indien, bij een en dezelfde akte, de ene koper de blote eigendom en de andere koper het vruchtgebruik aankoopt, kan het verlaagd tarief worden toegepast voor de koper(s) die een natuurlijk persoon is (zijn) en voor zover voldaan is aan de andere voorwaarden.

Standpunt 16041 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dit verschil dat niet vereist is dat alle kopers aan de voorwaarden voldoen.

c. Verkrijging door verschillende personen

Als twee verkrijgende partijen samen, in dezelfde akte, de volledige volle eigendom van de woning verkrijgen, is het niet noodzakelijk dat beide overdrachten dezelfde rechtsaard hebben.

De verkrijger van wie de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop, en die ook aan de andere voorwaarden voldoet, kan aanspraak maken op een verlaagd tarief.

Standpunt 15079 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven, met dat verschil dat enkel de verkrijger die een zuivere aankoop doet van het verlaagd tarief kan genieten.

d. Verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid volle eigendom

Een verkrijging die leidt tot het bezit van de geheelheid eigendom kan enkel in aanmerking komen voor de toepassing van een verlaagd tarief als de verkrijging de aard heeft van een zuivere aankoop.

Volgende situaties komen dus in aanmerking:

  • Aankoop van het vruchtgebruik door de blote eigenaar, als deze verkrijging aan het verkooprecht is onderworpen
  • Gelijktijdige verkrijging waarbij persoon A een onverdeeld deel aankoopt (toepassing van het verkooprecht) en persoon B, die reeds een onverdeeld deel bezit, het resterende onverdeeld deel bij verkrijgt (toepassing van het verdeelrecht). A kan aanspraak maken op het verlaagd tarief van het verkooprecht
  • Verkrijging van de geheelheid volle eigendom van een woning, gedeeltelijk bij schenking en gedeeltelijk door aankoop.

Volgende situaties komen echter niet in aanmerking:

  • De verkrijging van het resterende onverdeeld deel door een persoon die reeds een onverdeeld deel bezit. Het gaat hier immers niet om een zuivere aankoop, zelfs al valt deze verkrijging onder de toepassing van het verkooprecht (art. 2.9.1.0.7 VCF).
  • De verkrijging van een onverdeeld deel door een persoon van wie de echtgenoot of partner het andere onverdeeld deel reeds bezit. Het gaat hier immers niet om een gelijktijdige verkrijging van de geheelheid door een of meer verkrijgers.
  • De realisatie van een beding van aanwas waarop het verkooprecht verschuldigd is. Een dergelijke verkrijging is immers geen zuivere aankoop.

Er kan zich ook volgende situatie voordoen:

Persoon X bezit reeds een onverdeeld deel (door schenking). Vervolgens kopen X en Y het resterende onverdeeld deel aan:

  • Y komt wel in aanmerking voor het verlaagd tarief;
  • X (derde-verkrijger) komt niet in aanmerking voor het verlaagd tarief.

 

4. Verkrijging van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden

a. Begrip woning

Indien het aangekochte gebouw niet voldoet aan het begrip ‘woning’, en het dus de aankoop van een gebouwd onroerend goed dat nog niet tot bewoning is bestemd, maar door de aankoper bestemd wordt om tot woning te worden omgebouwd betreft, wordt het beschouwd als bouwgrond. (zie art. 1.1.0.0.2., laatste lid, 6° en 7° VCF)

In deze situatie kunnen de kopers niet genieten van een verlaagd tarief.

Standpunt 15018 kan dus niet worden doorgetrokken naar de nieuwe verlaagde tarieven.

Voor de aankoop van een chalet / andere vakantiehuisjes in recreatiegebied kan het verlaagd tarief worden toegepast. Het valt uiteraard onder de verantwoordelijkheid van de koper dat hij zal kunnen voldoen aan de inschrijvingsverplichting. De koper gaat de verbintenis aan zijn inschrijving te nemen op het adres van het gekochte goed. Als later blijkt dat de koper hier niet kan aan voldoen, vb. omdat er geen permanente huisvesting toegelaten is, dan worden aanvullende rechten plus een belastingverhoging verschuldigd.

Standpunt 16115 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.

In het geval van de aankoop een onroerend goed dat voldoet aan de definitie van woning (art. 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), kan er toepassing worden gevraagd van het verlaagd tarief van 7%, ook al is het de bedoeling dat de woning zal worden gesloopt.

Standpunt 16087 geldt dus eveneens voor het verlaagd tarief van 7%.

b. Aankoop twee woningen

Als een koper twee woningen koopt, en hij voldoet aan de voorwaarden voor het verlaagd tarief, moet hij voor de toepassing van het verlaagd tarief een keuze maken voor één van de woningen (nl. de woning die hij van plan is te bewonen). Bij gelijktijdige aankoop van twee woningen kan het verlaagd tarief immers nooit voor beide genoten worden. Het kan slechts worden toegekend voor één van de aangekochte woningen. Het speelt hierbij geen rol of de koper al dan niet van plan is beide woningen om te bouwen tot één woning.

Hetzelfde geldt voor de aankoop van een gebouw met verschillende appartementen.

Standpunten 15167 en 16048 gelden dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.

c. Aanhorigheden

Voor het begrip “aanhorigheden” wordt verwezen naar standpunt 15110 dat eveneens geldt voor de nieuwe verlaagde tarieven.

De aanhorigheid moet tegelijk met de woning worden verkregen.

Indien de woning en de aanhorigheden weliswaar niet in dezelfde akte maar wel dezelfde dag verkregen worden, staat dit de toepassing van het verlaagd tarief niet in de weg. De verkrijging van de aanhorigheid wordt beschouwd als ‘tegelijk’ verkregen met de woning.

Als er een woning samen met een aanhorigheid wordt aangekocht, kan voor beide aanspraak worden gemaakt op de toepassing van het verlaagd tarief. Voor de beoordeling van het grensbedrag van artikel 2.9.5.0.5 VCF moet rekening worden gehouden met de totale belastbare grondslag (d.w.z. de belastbare grondslag van woning én aanhorigheid).

Standpunt 15044 kan dus niet worden doorgetrokken naar de toepassing van artikel 2.9.5.0.5 VCF.

5. Verhinderend onroerend bezit en causaal verband

Voor de toepassing van het verlaagd tarief van verkooprecht zoals voorzien in art. 2.9.4.2.11 of 2.9.4.2.12 VCF, mag de verkrijger op datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond mag zijn.

De eigendom van enig onroerend goed dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon (cf. de definitie van het begrip woning in artikel 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief.

Een koper, die op datum van de authentieke aankoopakte onder de uitsluitingsregel valt, kan toch onmiddellijk aanspraak maken op het tarief van 7% als hij de zgn. tolerantie voor causaal verband inroept.

a. Bezit vakantiehuisje of chalet

Het bezit van een caravan, chalet vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).

b. Causaal verband voor twee woningen

Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) twee verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat beide woningen binnen de gestelde termijn van één jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en beide vervreemdingen.

Standpunt 16089 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.

c. Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure

Indien een echtgenoot, tijdens de echtscheidingsprocedure, een woning aankoopt, met tussenkomst van de andere echtgenoot doch met de bedoeling dat het aangekochte goed eigen wordt van zodra de echtscheiding is uitgesproken, verhindert het feit dat de echtgenoten nog een gemeenschappelijke woning bezitten de onmiddellijke toepassing van het verlaagd tarief.

Na het uitspreken van de echtscheiding kan er toepassing van het verlaagd tarief worden gevraagd via een teruggave op grond van artikel 3.6.0.0.1 VCF. De teruggave is gesteund op het feit dat de echtscheiding terugwerkt en dat de betrokken koper, rekening houdend met deze terugwerkende kracht, op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar was van de geheelheid van de volle eigendom van een andere woning, achteraf bekeken.

Standpunt 15097/2 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.

d. Berekening van de termijn van één jaar

De termijn van één jaar wordt in principe berekend vanaf de datum van de authentieke akte van de nieuwe aankoop tot de datum van de authentieke akte van vervreemding van het verhinderend onroerend bezit. Mocht deze laatste datum buiten de termijn van één jaar liggen, dan mag de belastingplichtige bewijzen dat de overeenkomst van vervreemding wel binnen de termijn van één jaar werd gesloten.

e. Niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit

Er wordt een verlaagd tarief aangevraagd voor de aankoop van een bescheiden woning. Hiertoe verbindt men zich ertoe ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of is bestemd, uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging volledig en ten bezwarende titel te vervreemden.

Indien deze vervreemding niet tijdig gebeurt, is er een belastingverhoging van 20 % verschuldigd (art. 3.18.0.0.11, eerste lid, 7°/1, 7°/3 en 7°/6).

f. Inroepen overmacht voor niet-tijdige vervreemding verhinderend onroerend bezit

Overmacht kan worden aanvaard bij niet tijdige causale vervreemding indien de verkopers aantonen dat ze alles in het werk hebben gesteld om de verhinderende woning tijdig te verkopen, maar dat er zich een onvoorziene gebeurtenis heeft voorgedaan die onafhankelijk is van hun wil waardoor de koop niet tijdig werd gesloten (bv. de koop is afgesprongen door de schuld van de kopers).

g. Aankoop van woning op eerder aangekochte grond

Het verlaagd tarief kan niet toegepast worden op de aankoop van een woning op een grond die voordien reeds aangekocht werd door dezelfde koper. De eigendom van de grond sluit de koper van de woning uit van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).

h. Studentenhuizen/studentenkamer

De eigendom van een studentenhuis of een studentenkamer dat dient of kan dienen voor de huisvesting van minstens één persoon, ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op adres mogelijk is, vormt een beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).

i. Handelshuis

Een zelfstandige wooneenheid boven een handelshuis, dat al of niet samen met het handelshuis gekadastreerd is, is een verhinderde eigendom voor de toepassing van het verlaagd tarief. (standpunt geldig vanaf datum publicatie gewijzigd standpunt).

--------

  • punt 3.d. werd aangevuld met een laatste alinea op 14.04.2020, publicatie op 28.04.2020
  • punt 5 werd gewijzigd en aangevuld op 19.03.2020, publicatie op 31.03.2020
  • punt 3.d. werd aangevuld op 18.09.2018, publicatie op 01.10.2018
  • oorspronkelijk standpunt van 28.05.2018, publicatie op 29.05.2018