Conventionele vervroegde beëindiging opstalrecht

Voorafgaande beslissing nr. 17029 dd. 02.10.2017

Artt. 2.9.1.0.7 en 2.10.1.0.1. VCF


 

Inhoud

  1. Voorwerp van de aanvraag
  2. Omschrijving van de verrichting(en)
  3. Motivering van de aanvraag
  4. Beslissing

 

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvraag strekt er toe bevestiging te krijgen dat de vervroegde beëindiging van de opstalovereenkomst geen aanleiding zal geven tot de heffing van het verkooprecht.

[TOP]

II. Omschrijving van de verrichting(en)

II. A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend door notaris ‘V’.

3. De betrokken partijen zijn:

  • De heer X, ongehuwd;
  • Mevrouw Y, ongehuwd.

4. Het betrokken onroerend goed is:

Een woonhuis op en met grond en aanhorigheden […]

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

5. De opstallen van voormeld onroerend goed behoren toe aan de heer X en mevrouw Y, ieder voor de onverdeelde helft, ingevolge akte van opstal verleden voor notaris ‘V’ op xx.xx.2010 (noot Vlabel: de vestigingsakte wordt gevoegd bij de aanvraag als bijlage).

De grondschotel hoort in volle eigendom toe aan de heer X.

Het opstalrecht is verleend voor een termijn van 50 jaar en zal volgens gemelde overeenkomst een einde nemen op xx.xx.2060.

In artikel 8 van de modaliteiten van deze opstalovereenkomst is bepaald dat de opstalgever bij het einde van de opstalovereenkomst tot geen enkele vergoeding gehouden is ten opzichte van de opstalhouder voor de eigendomsoverdracht van de door laatstgenoemde opgerichte gebouwen, uitgevoerde werken en beplantingen. 

6. De heer X en mevrouw Y wensen dit recht van opstal met wederzijdse instemming vervroegd te beëindigen.  Hoewel in voormelde vestigingsakte van het opstalrecht bedongen werd dat er bij het einde van het opstalrecht door de grondeigenaar geen vergoeding zal verschuldigd zijn aan de opstalhouder, komen comparanten overeen dat de grondeigenaar aan de opstalhouder toch een vergoeding zal voldoen.

(noot Vlabel: De ontwerpakte dading-deling wordt gevoegd bij de aanvraag als bijlage.)

[TOP]

III. Motivering van de aanvraag

7. Graag willen we verwijzen naar uw Standpunt nr. 15116 dd. 10.08.2015 omtrent “Conventionele vervroegde beëindiging van een recht van opstal”. Hier wordt onder andere het volgende vermeld:

“Wanneer de vestigingstitel van het opstalrecht uitdrukkelijk voorziet dat bij het beëindigen van het recht van opstal de opstalgever geen vergoeding verschuldigd is en later in de overeenkomst van vervroegde beëindiging wel een vergoeding wordt bedongen, is het evenredig overdrachtsrecht enkel verschuldigd wanneer deze vergoeding de aard heeft van een prijs voor de overdracht van de gebouwen.

De loutere tegenspraak tussen de oorspronkelijke opstalovereenkomst waarin geen vergoeding werd bedongen en de regelingsakte bij de beëindiging van de overeenkomst die wel voorziet in een vergoeding voor de gebouwen volstaat dus niet om het overdrachtsrecht te heffen.”

8. De som die in de ontwerpakte bepaald staat, is een vergoeding die deel uitmaakt van een groter kader, namelijk dit van de dading tussen partijen en maakt een vergoeding uit voor het vervroegde verlies van de genotsrechten van mevrouw Y met betrekking tot de helft van de door haar opgerichte gebouwen en uitgevoerde werken. Dit blijkt duidelijk uit onze volledig opgestelde ontwerpakte. Bijgevolg is ons inziens het evenredig verkooprecht niet van toepassing omdat de vergoeding niet de aard heeft van een prijs voor de overgedragen gebouwen. Concluderend menen wij dat het algemeen vast recht van vijftig euro (€ 50,00) van toepassing is.

[TOP]

IV. Beslissing

9. Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

10. In de vestigingsakte dd. xx.xx. 2010 heeft de heer X een recht van opstal op voormeld onroerend goed toegestaan aan mevrouw Y beperkt tot de onverdeelde helft in volle eigendom. Bijgevolg zijn de heer X en mevrouw Y thans elk voor de onverdeelde helft eigenaar van de opstallen.

11. Uit de ontwerpakte dading – vroegtijdige beëindiging opstalrecht blijkt dat partijen door de vervroegde beëindiging van het opstalrecht een einde willen maken aan deze onverdeeldheid. De heer X wordt voor de geheelheid eigenaar van de opstallen mits betaling van een vergoeding van € 100.000 aan mevrouw Y.

12. De Vlaamse Belastingdienst is van oordeel dat de te betalen som in feite een prijs is voor de overdracht van de constructies.

De argumentatie van de aanvrager dat de som een vergoeding is voor het vervroegde verlies van de genotsrechten van mevrouw Y is in tegenspraak met de bewoordingen in de vestigingsakte en kan dus niet weerhouden worden.

In de vestigingsakte (p. 7) werd volgende passage opgenomen:

ONVERDEELDHEID DER OP TE RICHTEN CONSTRUCTIES

 Indien partijen beslissen om uitonverdeeldheid te treden, of indien een van de partijen de uitonverdeeldheidtreding vordert, dan heeft de opstalgever het voorkeurrecht om voormeld onroerend goed over te nemen.

Partijen zullen in onderling overleg de waarde van de te verdelen opstallen bepalen, en dit voor de berekening van de opleg, te betalen door de overnemer aan de overdrager. Bij ontstentenis van akkoord omtrent de waarde zal de waarde bepaald worden door een deskundige aan te stellen door de vrederechter van het kanton waar het onroerend goed gelegen is, op verzoek van de meest gerede partij. De schatting van de deskundige is bindend voor beide partijen en definitief. De kosten van de schatting zullen gedragen worden door beide partners, ieder voor de helft.

…“

13. Vermits de verkrijgende deelgenoot X geen derde-verkrijger is, is deze verrichting niet onderworpen aan het verkooprecht maar wel aan het verdeelrecht. Het verdeelrecht is verschuldigd op de totale waarde van de opstallen.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.

 [TOP]

----------

  • publicatie op 09.10.2017