Het kadastraal inkomen (K.I.)

Inleiding

Als mensen het hebben over de onroerende voorheffing, spreken ze vaak van "de grondlasten" of van "het kadastraal inkomen" (of zelfs kortweg van "het kadaster"). Nochtans zijn het kadastraal inkomen en de onroerende voorheffing twee heel andere zaken. Het kadastraal inkomen wordt bepaald door de federale overheid (FOD Financiën) en dient als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing die geïnd wordt door het Vlaamse gewest.

Wat is het kadastraal inkomen?

Aan elk onroerend goed dat in België gelegen is wordt door de Algemene administratie der Patrimoniumdocumentatie (AAPD) een "kadastraal inkomen" toegekend. De AAPD is een afdeling van de Federale Overheidsdienst (FOD) Financiën.

Het kadastraal inkomen is geen reëel inkomen, maar een fictief inkomen. Dit fictief inkomen wordt geacht overeen te stemmen met het gemiddeld jaarlijks netto-huurinkomen dat onder normale omstandigheden van een onroerend goed kan bekomen worden.

Net zoals uw andere inkomsten wordt ook het kadastraal inkomen belast. De fiscale wetgeving voorziet in een vervroegde inning van de globale belasting bij wijze van voorheffingen. De voorheffing die op de onroerende inkomsten geheven wordt, is de “onroerende voorheffing”. De wetgever heeft het onroerend inkomen forfaitair doen vaststellen. Dit forfait is het kadastraal inkomen en vormt de grondslag voor de berekening van de onroerende voorheffing.

Hoe wordt het kadastraal inkomen bepaald?

Om het kadastraal inkomen vast te stellen plaatst men zich op een bepaald referentietijdstip. Dit referentietijdstip is tot vandaag 1 januari 1975.

Het kadastraal inkomen vertegenwoordigt het gemiddeld jaarlijks netto-huurinkomen van een onroerend goed. "Netto", want de brutohuurwaarde (huurprijs + huurvoordelen) wordt verminderd met de lasten. Deze lasten worden voor gebouwde onroerende goederen forfaitair op 40% geschat en voor ongebouwde onroerende goederen op 10%.

Als het kadastraal inkomen niet op deze wijze kan vastgesteld worden, wordt het bepaald door vergelijking met andere gelijkaardige percelen.

Ook aan materieel en outillage wordt een kadastraal inkomen toegewezen. Dat is gelijk is aan 5,3% van de gebruikswaarde op 1 januari 1975. Men gaat ervan uit dat deze gebruikswaarde gelijk is aan 30% van de aanschaffings- of beleggingswaarde als nieuw.

Er wordt een kadastraal inkomen per kadastraal perceel bepaald, behalve wanneer het perceel ook materieel en outillage bevat. Voor materieel en outillage wordt steeds een afzonderlijk kadastraal inkomen vastgesteld.

Kan ik mijn kadastraal inkomen laten (her)schatten?

De AAPD kent op basis van een geïndividualiseerde schatting een nieuw kadastraal inkomen toe aan elk nieuw gebouwd onroerend goed en aan elk bestaand onroerend goed nadat er ingrijpende verbouwingswerken aan gebeurd zijn.

De belastingplichtige moet zelf de AAPD op de hoogte brengen van de reden tot (her)schatting binnen de dertig dagen na de ingebruikneming van het onroerend goed of na de voltooiing van de verbouwingswerken. Hij moet dit doen door aangifte te doen van de ingebruikneming of de voltooiing van de bouwwerken.

Meestal verzendt "het kadaster" (de AAPD) spontaan een aangifteformulier aan de belastingplichtige zodra zij door de gemeente op de hoogte gebracht zijn van de ingebruikneming van het onroerend goed. U moet het aangifteformulier binnen de 14 dagen ingevuld terugsturen. Daarna wordt het geschatte of herschatte kadastraal inkomen door de AAPD aan de belastingplichtige betekend (dit wil zeggen "officieel te kennen gegeven"), via een aangetekend schrijven. Wie niet akkoord gaat met het nieuwe of herziene kadastraal inkomen kan binnen de twee maanden na de betekening een gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij de AAPD per aangetekende brief, met de opgave van een alternatief kadastraal inkomen.

Het kadastraal inkomen wordt juridisch geacht te bestaan vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand van de ingebruikneming of de voltooiing van de werken, ook al gebeurt de officiële betekening (kennisgeving) door de administratie meestal veel later in de tijd.

Indexering van het K.I. voor de berekening van de onroerende voorheffing

In theorie zouden de kadastrale inkomens periodiek herschat worden via een algemene periodieke perequatie. Aangezien een algemene perequatie nog niet werd uitgevoerd, gebeurt de aanpassing door het indexeren van de kadastrale inkomens: het kadastraal inkomen wordt bij de berekening van de onroerende voorheffing vermenigvuldigd met een indexatiecoëfficiënt. Na toepassing van die coëfficiënt wordt er afgerond tot de dichtstbijgelegen euro.

De indexatiecoëfficiënt zelf wordt jaalijks berekend door het gemiddelde van de indexcijfers (van de consumptieprijzen) van het jaar dat het aanslagjaar voorafgaat te delen door het gemiddelde van de indexcijfers van de jaren 1988 en 1989. De afronding gebeurt op vier cijfers na de komma. Op die manier worden volgende indexcijfers bekomen:

Aanslagjaar Indexatie-coëfficiënt
 2011  1,5790
 2012  1,6349
 2013  1,6813
 2014  1,7000
 2015 1,7057
 2016 1,7153
 2017 1,7491
2018 1,7863

Voor materieel en outillage is een desindexatiecoëfficiënt van toepassing.