Meeneembaarheid

 

Wat is 'meeneembaarheid'?

In bepaalde gevallen kan u de voor uw 'oude' woning betaalde registratierechten/belasting in mindering brengen van de registratiebelasting die u verschuldigd bent bij de aankoop van een 'nieuwe' woning. In dat geval spreken we van meeneembaarheid van registratiebelasting.

De meeneembaarheid kan op 2 manieren plaatsvinden:

  • wordt uw 'oude' woning (V1) verkocht of verdeeld voor de aankoop van uw 'nieuwe' woning (A2), dan kan de meeneembaarheid plaatsvinden bij de registratie van de aankoop van uw 'nieuwe' woning (er gebeurt dan een verrekening van de registratierechten volgens volgend principe: A1 - V1 - A2).  Dit is een verrekening.
  • wordt uw 'oude' woning (V1) na de aankoop van een 'nieuwe' woning (A2) verkocht of verdeeld, dan zal de meeneembaarheid plaatsvinden door middel van een teruggave na de akte van verkoop of verdeling van uw 'oude' woning (er gebeurt dan een teruggave van de registratierechten volgens volgend principe: A1 - A2 - V1).  Dit is een teruggave.

Ook als het opnieuw verkochte of verdeelde onroerend goed bij de aankoop een bouwgrond was, kan u van de meeneembaarheid genieten. Op het ogenblik van de verkoop of verdeling zal op deze bouwgrond dan wel een woning moeten zijn opgericht die u tot hoofdverblijfplaats diende.

[top]

Voorwaarden

Om van de meeneembaarheid te kunnen genieten moet u aan enkele voorwaarden voldoen.  Deze voorwaarden worden in hoofde van elke koper beoordeeld. Dit betekent dat wie aan de voorwaarden voldoet van de meeneembaarheid kan genieten, terwijl wie er niet aan voldoet dit niet kan.

U moet aan volgende voorwaarden voldoen:

  • zowel de 'oude' als de 'nieuwe' woning moet in het Vlaamse Gewest liggen.
  • de koper die de toepassing van de meeneembaarheid vraagt moet een natuurlijke persoon zijn.
  • de aankoopakte m.b.t de 'oude' woning werd onderworpen aan het gewoon tarief van 10% of het verlaagd tarief van 7%, 6% of 1%
  • de aankoop van de 'nieuwe' woning en de verkoop of verdeling  van de 'oude' woning moeten zuiver zijn. Met "zuiver" worden alleen koopovereenkomsten in de burgerrechtelijke zin bedoeld. Het heeft echter geen belang of de aankoop geschiedt bij een verkoop uit de hand of bij een (vrijwillige of gedwongen) openbare verkoop. In geval van verdeling moeten  alle rechten in oude woning worden afgestaan.
  • in het geval van de meeneembaarheid onder de vorm van verrekening (A1 – V1 – A2) moet de betrokkene op enig ogenblik in de periode van achttien maanden vóór de verkoop of vóór de verdeling het verkochte of verdeelde goed als zijn hoofdverblijfplaats hebben gebruikt. In het geval van de meeneembaarheid onder de vorm van teruggave (A1 – A2- V1) moet de betrokkene op enig ogenblik in de periode van achttien maanden vóór de aankoop van de woning die tot zijn nieuwe hoofdverblijfplaats zal dienen, zijn hoofdverblijfplaats gehad hebben in de wederverkochte of verdeelde woning.
  • de verkoop van de 'oude' woning moet plaatsvinden  binnen de twee jaar voor (verrekening) of na (teruggave) aankoop van de nieuwe woning. Bij meeneembaarheid door teruggave bedraagt deze termijn 5 jaar wanneer de nieuwe woning een nog op te richten woning op een bouwgrond is. Deze termijn wordt gerekend van authentieke akte tot authentieke akte.
  • de “nieuwe” woning moet tot hoofdverblijfplaats van de koper(s) dienen. Deze hoofdverblijfplaats moet op de plaats van de “nieuwe” woning worden gevestigd binnen een termijn van 2 jaar (woning) of 5 jaar (bouwgrond) na de datum van de registratie van het document dat aanleiding geeft tot de heffing van het verkooprecht op de aankoop van de “nieuwe” woning of na de uiterste datum voor tijdige aanbieding tot registratie van dit document. Voor de correcte berekening van de termijnen (begin- en einddatum) zal de notaris u bijstaan.

Ook al wordt bij de aankoop van een nieuwbouwwoning (A2) de btw geheven, doch moeten de voorwaarden ook bij deze aankoop vervuld zijn indien de betrokkene de rechten betaald op de vorige woning (A1)  in rekening wenst te brengen met de rechten verschuldigd op de aankoop van een volgende woning (A3). Een notaris kan u in uw geval meer informatie bezorgen.

Naast deze voorwaarden zijn er ook nog enkele vormvoorwaarden.  Een notaris kan u helpen om de vereiste vermeldingen in de notariële akte op te nemen.

 

Gevolgen van het niet voldoen aan de voorwaarden tot behoud van het gunstregime

Als de voorwaarde tot behoud van het gunstregime niet wordt nageleefd, zijn de kopers, behalve bij overmacht, naast de aanvullende rechten hoofdelijk gehouden tot betaling van een belastingverhoging op de aanvullende rechten. (zie: Gevolgen en belastingverhogingen bij het verlies van een gunstregime)

[top]

Beperkingen

Als u gebruik wil maken van de meeneembaarheid, moet u rekening houden met volgende beperkingen:

  • het mee te nemen verkooprecht wordt beperkt tot uw wettelijk aandeel in het verkooprecht dat betaald werd bij de aankoop van de opnieuw verkochte woning;
  • het meeneembare verkooprecht bedraagt maximaal 12.500 euro. (*)
  • het maximumbedrag van 12.500 euro wordt bovendien beperkt in verhouding tot de fractie die u bekomt in het nieuw aangekochte onroerend goed;
  • het door u mee te nemen verkooprecht wordt beperkt tot uw wettelijk aandeel in het verkooprecht verschuldigd op de nieuw aangekochte woning.
  • Bijrechten of aanvullende rechten zijn bovendien niet meeneembaar. Enkel de oorspronkelijk geheven rechten kunnen worden meegenomen. De betaling van aanvullende rechten (en een eventuele boete) wordt door de Vlaamse Belastingdienst gevorderd als na de registratie van de akte blijkt dat bepaalde vermeldingen in de akte onjuist of onvolledig zijn.

(*) Dit bedrag wordt vanaf 01.01.2019 jaarlijks op 1 januari aangepast aan de indexatie. Ook voor het jaar 2019 bedraagt dit maximum bedrag 12.500 euro.

[top]

Enkele voorbeelden

  • U koopt een woning van 230.000 euro, die u bestemt tot uw hoofdverblijfplaats. U kunt bij deze aankoop van het verlaagd tarief van 7%. Later gaat u een relatie aan, waardoor u beslist uw woning te verkopen en samen met uw partner een nieuwe woning te kopen van 180.000 euro, die u zult gebruiken als uw gezamenlijke hoofdverblijfplaats. Bij deze aankoop kan niet van het verlaagd tarief worden genoten omdat niet aan alle toepassingsvoorwaarden is voldaan, en is het algemeen tarief van 10% van toepassing.

     Op uw eerste woning betaalde u 230.000,00 x 7%  = 16.100 euro registratiebelasting.

    Op uw nieuwe woning moet u 180.000,00 x 10% = 18.000 euro registratiebelasting betalen.

    → 1ste beperking: u mag maximaal 16.100 meenemen (betaald op uw eerste aankoop);
    → 2de beperking: u mag de maximumgrens van 12.500 euro niet overschrijden;
    → 3de beperking: u verwerft slechts de helft van de nieuwe woning, dus deze maximumgrens wordt verlaagd tot 12.500,00 x ½= € 6.250,00;
    → 4de beperking: u moet voor de nieuwe woning de helft van de registratierechten betalen, dus u kunt maximaal 18.000 x ½= 9.000 euro meenemen.

    De derde beperking geeft hier de doorslag: u kunt 6.250 euro meenemen.

  • U koopt een woning voor een prijs van 250.000 euro en vraagt het verlaagd tarief (7%). U betaalt 17.500 euro aan registratiebelasting. U schrijft zich echter niet binnen de twee jaar in in het bevolkingsregister op het adres van het verkregen goed. De aanvullende rechten (3%) of 7.500 euro zullen worden geheven. De laatste rechten kunnen niet worden meegenomen bij verkoop van de gezinswoning en aankoop van een nieuwe woning-hoofdverblijfplaats.

[top]

Meeneembaarheid in combinatie met andere verminderen en vrijstellingen

U kan de meeneembaarheid combineren met de teruggave van registratiebelasting bij wederverkoop binnen de twee jaar. Deze combinatie kan niet leiden tot een teruggave die meer bedraagt dan het op de aankoop van de wederverkochte woning betaalde verkooprecht.