Toepassing verlaagd verkooprecht bij aankoop van een gebouwd onroerend goed – Begrip ‘woning’

Standpunt nr. 20052 dd. 13.07.2020


 

Naar aanleiding van de nieuwe tarieven voor het verkooprecht heeft de decreetgever de definitie van “woning” in de VCF aangepast:

Artikel 1.1.0.0.2, twaalfde lid 6° VCF: “het huis of het geheel of het gedeelte van een verdieping van een gebouw dat hetzij dadelijk, hetzij na normale herstellings- of onderhoudswerken hoofdzakelijk dient of zal dienen tot huisvesting van één gezin of een persoon, met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het huis, het geheel of het gedeelte van een verdieping worden verkregen.”

 

A. BEGRIPPEN
 

1. Begrip ‘woning’

i. Aankoop van een gebouwd onroerend goed dat nog niet tot bewoning is bestemd

Indien het aangekochte gebouw niet voldoet aan het begrip ‘woning’ omdat er meer dan enkel normale herstel/onderhoudswerkzaamheden nodig zijn, en het dus de aankoop van een gebouwd onroerend goed betreft dat nog niet tot bewoning is bestemd, maar door de aankoper bestemd wordt om tot woning te worden omgebouwd, wordt het beschouwd als bouwgrond. (zie art. 1.1.0.0.2., laatste lid, 6° en 7° VCF)

In deze situatie kunnen de kopers niet genieten van een verlaagd tarief.

Standpunt 15018 kan dus niet worden doorgetrokken naar de nieuwe verlaagde tarieven.

ii. Aankoop van een chalet / vakantiehuisje

Voor de aankoop van een chalet / andere vakantiehuisjes in recreatiegebied kan het verlaagd tarief worden toegepast. Het valt uiteraard onder de verantwoordelijkheid van de koper dat hij zal kunnen voldoen aan de inschrijvingsverplichting. De koper gaat de verbintenis aan zijn inschrijving te nemen op het adres van het gekochte goed. Als later blijkt dat de koper hier niet kan aan voldoen, vb. omdat er geen permanente huisvesting toegelaten is, dan worden aanvullende rechten plus een belastingverhoging verschuldigd.

Standpunt 16115 geldt dus eveneens voor de nieuwe verlaagde tarieven.

iii. Aankoop van een woning die gesloopt zal worden

In het geval van de aankoop een onroerend goed dat voldoet aan de definitie van woning (art. 1.1.0.0.2, laatste lid, 6° VCF), kan er toepassing worden gevraagd van het verlaagd tarief van 6%, ook al is het de bedoeling dat de woning zal worden gesloopt.

Standpunt 16087 geldt dus eveneens voor het verlaagd tarief van 6%.

 

2. Begrip “hoofdzakelijk”

Een onroerend goed is hoofdzakelijk bestemd voor bewoning als de bedrijfsfunctie (of andere niet-woonfunctie) ondergeschikt is aan de woonfunctie, als de niet-woonfunctie toevallig of bijkomstig is aan de woonfunctie.

Is de niet-woonfunctie echter structureel en evenwaardig aan de woonfunctie dan is de voorwaarde van “hoofdzakelijk bestemd voor bewoning” niet voldaan en gaat het niet om een woning. In dat geval kan er opgesplitst worden indien dit mogelijk is op basis van artikel 2.9.7.0.5 VCF.

Voorbeelden:

Voorbeeld 1:

  • Eén kamer wordt verhuurd aan een derde.

  • De aankoop van een woning en bv. een aparte garage die een aanhorigheid is van de woning.

Het goed (met inbegrip van de normale aanhorigheden) is hoofdzakelijk bestemd voor de eigen huisvesting van de koper(s). In dit geval is het niet toegelaten het goed voor de toepassing van het verkooprecht op te splitsen in verschillende gedeelten. Als voldaan is aan de voorwaarden, wordt het woningtarief toegepast op het volledige goed.

Voorbeeld 2:

  • een gebouw waar op het gelijkvloers een beroepsgedeelte is en op de verdieping(en)wordt er gewoond

Beide functies zijn gelijkwaardig.

Omvang , waarde, gebruiksfrequentie ongeveer gelijk voor beide functies. 

  • een huis waar kinderopvang wordt georganiseerd.

Beide functies zijn gelijkwaardig.

Mogelijk is de omvang, waarde van het beroepsgedeelte kleiner.

De niet-woonfunctie is niet toevallig of bijkomstig, dus niet hoofdzakelijk een woning. Prijs op te splitsen indien voldaan is aan artikel 2.9.7.0.5 VCF (woongedeelte een onderscheiden deel).

 

3. Begrip ‘toekomstige bestemming’

Er kan, voor de toepassing van de nieuwe tarieven van het verkooprecht,  rekening gehouden worden met een toekomstige bestemming, aangezien de definitie van woning het ook heeft over “zal dienen tot huisvesting” mits deze kan gerealiseerd worden met normale herstel/onderhoudswerken.

 

B. COMBINATIE WONING - HANDELSHUIS

Voor de toepassing van het verlaagd tarief in het verkooprecht zal niet enkel worden gekeken naar de huidige bestemming van het onroerend goed, maar ook naar de bestemming die de koper er aan wil geven.

Ook bij de aankoop van een pand dat volgens de kadastrale documentatie in hoofdzaak een “handelshuis” is, mag men niet enkel rekening houden met deze kadastrale kwalificatie, maar moet rekening worden gehouden met de reële situatie.

Of al of niet van het verlaagd tarief kan genoten worden moeten er twee cruciale vragen worden gesteld:

  • Wat is de bestemming van het onroerend goed op het moment van de aankoop?
  • Welke bestemming wil de koper geven aan het onroerend goed na de aankoop?

 

Hypothese 1: Het gehele onroerend goed dient tot de uitoefening van een beroepsactiviteit[1] op het moment van de aankoop

a) De koper behoudt deze bestemming: aankoop aan 10%

OF

b) De koper wijzigt de bestemming:

i. De koper zal het gehele onroerend goed gebruiken als woning (huisvesting van de koper alleen of van de koper en zijn gezin):

In principe wordt het volledige pand belast met het tarief van 10%. 

Er kan wel genoten worden van het verlaagd tarief van 6% als er niet meer dan “normale herstellings- of onderhoudswerken”[2] (artikel 1.1.0.0.2, lid 12, 6° VCF) nodig zijn om de bestemming te wijzigen. Natuurlijk moeten ook de andere voorwaarden worden nageleefd, o.a. de voorwaarde tot inschrijving in het bevolkings- of vreemdelingenregister op het adres van het aangekochte goed, binnen drie jaar na de datum van de authentieke aankoopakte (artikel 2.9.4.2.11, §2, lid 1, 2° VCF)

ii. De koper zal het onroerend goed deels gebruiken als woning en deels voor de uitoefening van de beroepsactiviteit:

In principe wordt het volledige pand belast met het tarief van 10%.  

Uitzondering 1: Het goed (met inbegrip van de normale aanhorigheden) is hoofdzakelijk bestemd voor de eigen huisvesting van de koper(s)

Aankoop van het geheel aan 6% is mogelijk (dus inclusief voor de aankoop van het beroepsgedeelte) als

  • er slechts “normale herstellings- of onderhoudswerken” nodig zijn (artikel 1.1.0.0.2, lid 12, 6° VCF

EN

  • het onroerend goed wordt hoofdzakelijk bestemd voor bewoning

Bedoeld wordt:

  • het geval waar het goed een beroepsgedeelte bevat dat, in omvang of in waarde, volledig ondergeschikt is aan het woongedeelte
  • het geval waar het goed één kamer bevat die wordt verhuurd aan een derde
  • of de aankoop van een woning en bv. een aparte garage die een aanhorigheid is van de woning.

In dit geval is het niet toegelaten het goed voor de toepassing van het verkooprecht op te splitsen in verschillende gedeelten. Als voldaan is aan de voorwaarden, wordt het woningtarief toegepast op het volledige goed.

Uitzondering 2: Het goed is niet hoofdzakelijk bestemd voor de eigen huisvesting van de koper(s)

Aankoop van het woongedeelte aan 6% en van het beroepsgedeelte aan 10% als

  • er slechts “normale herstellings- of onderhoudswerken” nodig zijn (artikel 1.1.0.0.2, lid 12, 6° VCF)

EN

  • beide delen als zelfstandige entiteiten van elkaar kunnen afgesplitst worden in de zin van artikel 2.9.7.0.5 VCF[3]

EN

  • er in de aankoopakte een onderscheid wordt gemaakt tussen de prijs voor het woongedeelte en de prijs voor het beroepsgedeelte.

Bedoeld wordt het geval waar het woongedeelte van het goed ondergeschikt is aan bv. het beroepsgedeelte of de aankoop van een goed met verschillende woongelegenheden, waarvan slecht één door de koper(s) zal worden gebruikt.

 

Hypothese 2: Het gehele onroerend goed dient tot de huisvesting van een gezin of een persoon op het moment van de aankoop

a) De koper behoudt deze bestemming: aankoop aan 6% is mogelijk (mits naleving van de andere voorwaarden)

OF

b) De koper wijzigt de bestemming:

i. De koper zal het gehele onroerend goed gebruiken voor de beroepsactiviteit: aankoop aan 10%. Er zal hier immers niet kunnen voldaan worden aan de voorwaarde tot behoud van inschrijving in het bevolkings- of vreemdelingenregister op het adres van het aangekochte goed binnen twee jaar na de datum van de authentieke aankoopakte (artikel 2.9.4.2.11, §2, lid 1, 2° VCF).

ii. De koper zal het onroerend goed deels gebruiken als woning en deels voor de uitoefening van de beroepsactiviteit: aankoop aan 6% is mogelijk (mits naleving van de andere voorwaarden)[4]
 

Hypothese 3: Het onroerend goed dient deels voor een beroepsfunctie en deels voor de huisvesting van een gezin of een persoon op het moment van de aankoop.

Zie hypothese 1 als de beroepsfunctie de hoofzakelijke functie is (of gelijkwaardig is aan de woonfunctie).

Zie hypothese 2 als de woonfunctie de hoofdzakelijke functie is.

Voorbeeld: Een huis waarin kinderopvang wordt georganiseerd (onthaalouder eigen woonvertrekken),  maar dat door de koper niet als dusdanig zal gebruikt worden. Koper zal er enkel wonen. 

Aangezien het gebouw met normale herstel / onderhoudswerken hoofdzakelijk (hier uitsluitend) zal dienen tot huisvesting van een gezin, is voldaan aan de definitie.

Het is in casu niet van belang dat de verkoper er ook een niet woonfunctie uitoefende.

 

C. AANKOOP TWEE WONINGEN OF EEN GEBOUW MET MEERDERE WOONGELEGENHEDEN

1. De koper behoudt deze bestemming

Aankoop aan 6% is mogelijk (mits naleving van de andere voorwaarden). In het geval van twee aparte aanpalende woningen of appartementen moet de koper voor de toepassing van het verlaagd tarief een keuze maken voor één van de woningen of appartementen.

2. De koper bestemt het volledige pand voor de eigen huisvesting of voegt de twee aanpalende woningen / appartementen samen tot één woongelegenheid.

Het verlaagd tarief van het verkooprecht voor de verkrijging van de eigen woning wordt toegestaan voor het volledige pand als de koper het volledige pand zal bestemmen voor de eigen huisvesting en als hiervoor niet méér dan normale onderhouds- of herstelwerken nodig zijn. Dit geldt zowel voor panden die op het ogenblik van de aankoop uit verschillende woongelegenheden bestaan als voor die welke uit een woongedeelte en een niet-woongedeelte bestaan.

Voorbeeld: Een ‘building’ bestaande uit verschillende entiteiten, bv. 2 appartementen. Stel dat de koper de intentie heeft om het geheel om te bouwen tot 1 woning, kan er dan 6 % gerekend worden op het geheel of slechts op 1 van de 2 appartementen?
Indien normale onderhouds- of herstelwerken volstaan om het geheel om te bouwen tot één woning, kan voor het geheel genoten worden van het verlaagd tarief. Zo niet, moet voor de toepassing van het verlaagd tarief een keuze gemaakt worden voor één van de appartementen.

3. Verschillende kopers kopen samen een gebouw met meerdere woongelegenheden

Als verschillende kopers een gebouw met meerdere woongelegenheden  in een gewone onverdeeldheid aankopen, waarbij ze van plan zijn om apart de verschillende woongelegenheden te betrekken en het aantal kopers is groter dan of gelijk aan het aantal aangekochte woongelegenheden en elk van de kopers voldoet aan de voorwaarden (elke koper gaat daarbij de verbintenis aan zijn inschrijving te nemen op het adres van het gekochte goed) kan het verlaagd tarief worden toegepast voor het volledige gebouw. Daarmee worden ook situaties van cohousing of kangoeroewoningen afgedekt.

Opm. Als één van de kopers zijn verbintenis niet nakomt, wordt enkel een navordering verstuurd voor het aandeel in het verkooprecht van de betrokken koper.

 

D. AANHORIGHEDEN

Voor het begrip “aanhorigheden” wordt verwezen naar standpunt 15110 dat eveneens geldt voor de nieuwe verlaagde tarieven.

De aanhorigheid moet tegelijk met de woning worden verkregen.

Indien de woning en de aanhorigheden weliswaar niet in dezelfde akte maar wel dezelfde dag verkregen worden, staat dit de toepassing van het verlaagd tarief niet in de weg. De verkrijging van de aanhorigheid wordt beschouwd als ‘tegelijk’ verkregen met de woning.

Als er een woning samen met een aanhorigheid wordt aangekocht, kan voor beide aanspraak worden gemaakt op de toepassing van het verlaagd tarief. Voor de beoordeling van het grensbedrag van artikel 2.9.5.0.5 VCF moet rekening worden gehouden met de totale belastbare grondslag (d.w.z. de belastbare grondslag van woning én aanhorigheid).

Standpunt 15044 kan dus niet worden doorgetrokken naar de toepassing van artikel 2.9.5.0.5 VCF.

 

-----------

  • publicatie op 25.09.2020

 

 

[1] In dit overzicht wordt “beroepsactiviteit” of “beroepsfunctie” vermeld, maar het kan ook gaan om andere “niet-woonfuncties” (bijvoorbeeld verhuur aan een derde).

[2] Bijv. plaatsen van een badkamer / keuken, ramen vervangen, verplaatsen of toemetsen, elektriciteit vervangen, …

[3] Dit artikel voorziet dat de aanwending of bestemming van een onroerend goed moet nagegaan worden per kadastraal perceel of per gedeelte van kadastraal perceel als dat gedeelte ofwel een afzonderlijke huisvesting is, ofwel een afdeling van de productie of van de werkzaamheden die, of een onderdeel daarvan dat, afzonderlijk kan werken, ofwel een eenheid die van de andere goederen of delen die het perceel vormen, kan worden afgezonderd.

[4] Hier is het niet vereist dat het onroerend goed hoofdzakelijk bestemd blijft tot bewoning. Het gaat immers om de aankoop van een woning (een onroerend goed dat dadelijk dient voor de huisvesting van een gezin of een persoon). Als dan ook voldaan wordt aan de inschrijvingsvereiste binnen drie jaar (en de andere voorwaarden nageleefd zijn), zal het verlaagd tarief kunnen behouden worden, zelfs als de woonfunctie “ondergeschikt, toevallig of bijkomstig” is aan de beroepsfunctie (of als beide functies evenwaardig zijn).